МЕНСК.BY (рас. Минск) - Сносить или реконструировать?

Сносить или реконструировать?

Первые панельные дома, которые начали массово строиться в 50—60-е годы прошлого века, в народе называют “хрущевками”. Не слишком комфортно теперь жить в тех квартирах с маленькими кухоньками и совмещенными санузлами, с символическими прихожими и смежными комнатами.
А у государства своя головная боль с таким жильем: эти старые дома в 2—3 раза более энергоемкие по сравнению с новыми зданиями, построенными после 1994 года, когда были приняты другие нормативы. Да еще возникает вопрос — какова продолжительность жизни этих домов, которым практически уже 50 лет? Что с ними делать — сносить или реконструировать?

Против сноса говорит один, но очень весомый факт — снос тоже стоит денег и немалых, он “потянет” 40—60 процентов стоимости одного квадратного метра нового жилья, возведенного на этом месте!

Получается, что реконструировать выгоднее, тем более экспертиза доказала, что основные конструкции в панельных домах первых массовых серий могут служить еще очень долго. Но... тут возникают свои проблемы.

В городском бюджете нет денег на такую реконструкцию с заменой сетей, утеплением домов, надстройкой нескольких этажей. Надо привлекать инвесторов. Подобный проект пыталось осуществить УЖХ Минского горисполкома в районе ул.Карастояновой—Орловской. Но желающих взяться за “хрущевки” не нашлось.

За бюджетные деньги город провел реконструкцию двух домов. В одном, по ул.Осипенко, дело шло с выселением жильцов, поскольку в квартирах делали перепланировку. Вот только некоторые хозяева потом напрочь отказались въезжать обратно в обновленное жилье. Дело дошло даже до суда, о чем несколько лет назад рассказывала наша газета.

В доме 60 по ул.Каховской реконструкция шла без отселения. За счет достройки мансарды появилось 16 новых квартир, увеличилась на 24 процента полезная площадь жилья, по желанию хозяев делалась перепланировка. Специалисты оценили результаты положительно, но отметили социальную напряженность: два года люди терпели присутствие строителей в доме и квартирах и, конечно, высказывали недовольство.

Вот пока и весь опыт реконструкции. Мы живем в основном в энергоемком жилье: в отопительный сезон 40 процентов энергоресурсов тратится на отопление зданий и подогрев воды. Но старые дома имеют огромные теплопотери через подвалы, стены, крыши. И такого жилищного фонда у нас 170 миллионов кв. метров. Даже если не брать реконструкцию как перепланировку здания внутри, то все равно рано или поздно придется хотя бы одеть такие дома в “шубы”, чтобы утеплить и на этом сэкономить.

— Надо уходить от точечной модернизации, реабилитации домов, — говорит директор УП “Институт НИПТИС” Владимир Пилипенко. — Нужна комплексная проработка района: возможно, частичный снос, уплотнение застройки и пр., тогда будет эффект. Но другого пути, кроме реконструкции и модернизации массовой жилой застройки, нет.

— А как же привлечь инвесторов к этому процессу? Пока они не проявляют заинтересованность.

— Инвесторы найдутся, если разрешить надстраивать пятиэтажки до 9 этажей (а такие решения без нагрузки на несущие конструкции есть). Проблема в другом: сейчас по законодательству требуется согласие ВСЕХ жильцов на реконструкцию, а всегда будут те, кто против. В соседних странах, например, положительное решение принимается при 50 процентах плюс один голос “за”. Надо и нам вносить правки в Жилищный кодекс. И, конечно, требуется разработать механизм финансирования работ.

Итак, наши специалисты голосуют за реконструкцию старого жилого фонда. Впрочем, не только наши. На прошедшей недавно в Минске международной научно-практической конференции “Опыт и практика строительства и реконструкции жилья в странах СНГ и Восточной Европы” удалось узнать немало интересного о том, как решают эту же проблему соседние государства.

Например, в Москве панельные пятиэтажки первых массовых серий решено просто снести. А жилье застройки 70—90-х годов признано пригодным для санации, то есть его требуется привести в соответствие с современными требованиями по энергосбережению. Первые проекты такой модернизации зданий уже реализованы. При этом утеплялись чердаки и кровли, фасады, перекрытия подвалов; менялись окна; обновлялась система вентиляции. Но в Москве стоимость жилья такая, что продажа квартир в достроенной при модернизации дома мансарде окупает ВСЕ ОСТАЛЬНЫЕ ЗАТРАТЫ.

Другая ситуация в странах Балтии. В Латвии государство давно отошло от содержания жилого фонда. Обслуживают жилье частные фирмы, которые при необходимости делают и капремонт: утепляют дома, ставят новые окна, двери, делают современный теплоузел. Все эти работы выполняются за счет банковского кредита, получаемого фирмой, но при этом нотариально заверяется согласие всех жителей платить больше за квартиру, за счет чего кредит постепенно и погашается. А выдается он на 12 лет под 7—8 процентов. По словам председателя правления Латвийской ассоциации предприятий по управлению и обслуживанию недвижимости Гиртса Бейкманиса, подобная модернизация небольших пятиэтажных домов обходится примерно в 2 тысячи евро на одну квартиру. До реконструкции жители, например, платили квартплату 0,28 евро за кв. метр площади, после реконструкции к этой сумме добавляется еще 0,16 евро. Но зато уменьшаются затраты на отопление, потому что экономия тепла обновленного дома составляет примерно 30 процентов. Поэтому люди с пониманием относятся к модернизации жилья.

Похожие процессы идут и в Литве. Там также происходит модернизация жилого фонда, причем люди сами принимают решение о ее необходимости (50 процентов плюс один голос). Финансирование предусмотрено кредитами банков или собственными средствами жителей. Малоимущим семьям полагается государственная субсидия на эти цели. Есть и общие субсидии в зависимости от объема выполняемых энергосберегающих мероприятий. В среднем модернизированный дом экономит около 25 процентов энергоресурсов, но в некоторых случаях эта цифра гораздо выше. Подсчитано, что вложенные инвестиции окупятся за 10 с половиной лет. Любопытнее всего то, как оценивают перемены жители. Вот что рассказал Валиус Сербента, возглавляющий агентуру по вопросам жилища. Из 250 опрошенных семей 60 процентов поделились, что выплаты по кредиту незначительны для их семейного бюджета, 56 процентов подтвердили уменьшение расходов на отопление, 48 процентов сказали о повышении комфортности проживания (температура в квартирах зимой повысилась на 2—3 градуса), 30 процентов отметили улучшение внешнего вида дома. До 2020 года в Литве должно быть реконструировано более 70 процентов жилья, построенного до 1994 года.

Но вернемся в свои пенаты. У нас готовится очень важное для Минска решение о сносе малоэтажек. Речь идет о 2-, 3-этажных домах, построенных вскоре после войны. Таких в городе более 2 тысяч. Было подсчитано, что затраты на их капремонт превышают предельные нормы, то есть неоправданы. Поэтому сейчас специалисты продумывают схемы отселения жильцов, привлечения инвесторов, которые возьмут на себя снос домов с дальнейшим строительством нового жилья.

Что же касается “хрущевок” и других панельных домов, нуждающихся в модернизации, то здесь пока решительные перемены не предвидятся. О причинах мы написали выше. Добавим только, что и у нас уже ведутся разговоры о льготных кредитах для жителей, например, на тепловую реабилитацию домов. Но механизм получения подобных кредитов пока не проработан, а главное — люди морально не подготовлены к такому решению.

Вечаровы Менск

2006-12-24 15:03:52